Grundsteuerreform 2025 - Fragen und Antworten
Die Grundsteuerreform bringt wichtige Änderungen mit sich, die ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten. Um Ihnen einen Überblick zu geben und häufige Fragen zu beantworten, haben wir die wichtigsten Informationen hier für Sie zusammengestellt.
Weitere Informationen finden Sie außerdem unter:
https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/steuern/grundsteuer-dossier
Fragen im Überblick
- 1. Was ist die Grundsteuerreform 2025?
- 2. Wie wird die Grundsteuer B ab 2025 berechnet?
- 3. Festsetzung der Grundsteuer: Wer macht was?
- 4. Was bedeutet Aufkommensneutralität?
- 5. Welche Hebesätze gelten für die Gemeinde Jettingen?
- 6. Wie wurde der Hebesatz in unserer Gemeinde ermittelt?
- 7. Sie haben Fragen zu Ihrem persönlichen Fall?
- 8. Wo kann Einspruch bzw. Widerspruch eingelegt werden?
1. Was ist die Grundsteuerreform 2025?
Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 entschieden, dass die bisherigen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer veraltet und nicht verfassungskonform sind, daher wurde eine neue Systematik zur Bewertung der Grundstücke notwendig. Um der Finanzverwaltung Zeit für die Umstellung zu geben, galt die bisherige Grundsteuer übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben.
2. Wie wird die Grundsteuer B ab 2025 berechnet?
In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer B nach dem sogenannten modifizierten Bodenwertmodell berechnet. Dabei spielt ausschließlich der Wert des Grundstücks (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) eine Rolle. Die Bebauung des Grundstücks, wie Gebäudegröße oder Baujahr, wird dabei nicht berücksichtigt.
Im nächsten Schritt wird dieser Grundsteuerwert mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Hierbei wird begünstigt berücksichtigt, wenn das Grundstück zum Beispiel überwiegend für Wohnzwecke (Ermäßigung der Steuermesszahl um 30 %) oder für den sozialen Wohnungsbau (Ermäßigung 25 %) genutzt wird. Das Ergebnis bildet der sogenannte Steuermessbetrag.
Auf diesen Steuermessbetrag wendet im letzten Schritt die Gemeinde ihren Hebesatz an. Die jährliche Grundsteuer wird folgendermaßen berechnet:
Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.
3. Festsetzung der Grundsteuer: Wer macht was?
3.1. Bodenrichtwert
Die Bodenrichtwerte, die Grundlage für die Grundsteuerwerte sind, wurden vom Gutachterausschuss festgesetzt. Grundlage für die Festsetzung der Bodenrichtwerte ist die Kaufpreissammlung der letzten Jahre.
Informationen zum gemeinsamen Gutachterausschuss Oberes Gäu finden Sie unter:
https://www.herrenberg.de/de/Stadtleben/Stadtentwicklung/Geschaeftsstelle-Gutachterausschuss
3.2. Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag
Der Grundsteuerwert sowie den Grundsteuermessbetrag bilden die Basis zur Festlegung der Grundsteuer und werden vom Finanzamt ermittelt und per Bescheid festgesetzt. Bei diesen Bescheiden handelt es sich um sogenannte Grundlagenbescheide, die von der Gemeinde Jettingen in Form des Grundsteuerbescheides umgesetzt werden müssen.
3.3. Hebesatz und Grundsteuerbescheid
Die Gemeinde erhält die Daten aus den Grundsteuermessbescheiden vom Finanzamt übermittelt und muss hierauf den Hebesatz anwenden, um so die Höhe der jährlichen Grundsteuer festzusetzen. Bei der Festsetzung der Grundsteuer ist die Gemeinde an die Grundlagenbescheide des Finanzamtes gebunden und kann hiervon nicht abweichen.
4. Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Schon zu Beginn des Gesetzgebungsverfahrens hat die Landesregierung an die Kommunen appelliert, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral berechnet werde soll. Die Gemeinden sollen demnach die Hebesätze so wählen, dass das zu erwartende Grundsteueraufkommen in etwa der Summe des bisherigen Aufkommens entspricht. Diese geforderte Aufkommensneutralität ist aber nicht verpflichtend, denn die Festsetzung der Hebesätze obliegt im Rahmen des kommunalen Selbstverwaltungsrecht dem Gemeinderat.
Trotz angestrebter Aufkommensneutralität wird es allerdings in jedem Fall zu individuellen Belastungsverschiebungen kommen. Das ist die zwingende Folge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts. Denn das Gericht stufte die bisherige Grundsteuer als verfassungswidrig ein, weil einige Eigentümerinnen und Eigentümer seit Jahren zu Lasten anderer profitiert haben.
5. Welche Hebesätze gelten für die Gemeinde Jettingen?
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 26.11.2024 folgende Hebesätze für Jettingen beschlossen:
- Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft): 695 v.H.
- Grundsteuer B (Grundvermögen): 240 v.H.
Diese Hebesätze gelten ab dem 01.01.2025.
6. Wie wurde der Hebesatz in unserer Gemeinde ermittelt?
Das Ziel der Gemeinde Jettingen war es, den Hebesatz so festzulegen, dass in Summe wieder die gleiche Grundsteuer eingenommen wird, wie im Vorjahr. Der Hebesatz sollte also aufkommensneutral bestimmt werden (siehe Punkt 4.).
Die Ermittlung des aufkommensneutralen Hebesatzes ist jedoch anspruchsvoll, da derzeit noch einige Faktoren unklar sind:
- Zum Zeitpunkt der Hebesatz-Festlegung durch den Gemeinderat am 26.11.2024 lagen noch nicht alle Messbescheide vom Finanzamt vor.
- Es gibt Einsprüche von Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern, über die das Finanzamt noch nicht entschieden hat. Die Art und Anzahl dieser Einsprüche sind der Gemeinde nicht bekannt.
- Teilweise wurden Einzelwertgutachten zur Bestimmung des Bodenwertes beantragt, deren Ergebnisse noch nicht in den Messbescheiden berücksichtigt sind.
- Einige Messbescheide enthalten Fehler und werden voraussichtlich erst im Laufe des Jahres 2025 korrigiert.
Wie herausfordernd die Festlegung eines aufkommensneutralen Hebesatzes ist, zeigt auch das Transparenzregister des Landes Baden-Württemberg. Dieses Register wurde vom Finanzministerium Baden-Württemberg veröffentlicht und soll unverbindlich zeigen, wie hoch der Hebesatz für die Grundsteuer B von einer bestimmten Kommune festgesetzt werden müsste, um aufkommensneutral zu sein. Es kann unter folgendem Link abgerufen werden:
https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/steuern/grundsteuer-dossier/transparenzregister
Das Finanzministerium schreibt hierzu:
„Derzeit liegen noch nicht alle neuen Grundsteuermessbeträge vor. Deshalb zeigt die Übersicht auch keinen exakten Wert an, sondern eine Bandbreite an möglichen Hebesätzen. Bitte beachten Sie außerdem:
- Die prozentuale Bandbreite der Hebesätze gilt nur für die Grundsteuer B (Grundvermögen) und variiert von Gemeinde zu Gemeinde.
- Die nachträgliche Korrektur von Bodenrichtwerten durch Gutachterausschüsse kann bei einzelnen Kommunen den aufkommensneutralen Hebesatz verändern. Gleiches kann gelten, sofern in einzelnen Kommunen noch nicht alle wesentlichen Grundsteuermessbeträge festgesetzt sind. Solche Veränderungen können auch außerhalb der bisher angezeigten Bandbreite liegen.“
Das Transparenzregister wurde zunächst am 09.09.2024 veröffentlicht und enthielt eine Hebesatz-Spanne für Jettingen von 216 % - 238 %. Am 23.10.2024 wurde das Register mit aktualisierten Werten veröffentlicht. Zu diesem Zeitpunkt wurde die aufkommensneutrale Hebesatz-Spanne mit 219 % - 242 % für die Gemeinde Jettingen angegeben. Zudem plant das Land eine weitere Anpassung des Transparenzregisters. Dies zeigt, wie sehr die Werte mit zunehmendem Bearbeitungsstand durch die Finanzämter variieren.
Trotz dieser Rahmenbedingungen müssen die Kommunen ihre Hebesätze rechtzeitig festlegen und veröffentlichen, damit diese ab 2025 gültig sind. Die Gemeinde Jettingen hat deshalb auf Basis der aktuell vorliegenden Daten den Hebesatz bestmöglich kalkuliert, um die Aufkommensneutralität weitestgehend zu gewährleisten. Die Hebesätze für die Gemeinde Jettingen wurden vom Gemeinderat in seiner Sitzung am 26.11.2024 festgesetzt.
7. Sie haben Fragen zu Ihrem persönlichen Fall?
An wen Sie sich bei Fragen zu Ihrer persönlichen Grundsteuer wenden können, hängt davon ab, um welches Thema es konkret geht:
| Frage zu: | Kontaktstelle: |
| Bodenrichtwert |
Informationen zum gemeinsamen Gutachterausschuss Oberes Gäu finden Sie unter: https://www.herrenberg.de/de/Stadtleben/Stadtentwicklung/Geschaeftsstelle-Gutachterausschuss |
| Gutachten für geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens |
Gemeinsamer Gutachterausschuss Oberes Gäu sowie die im Landesgrundsteuergesetz genannten Personen. Weitere Informationen erhalten Sie unter folgendem Link: https://fm.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-fm/intern/Dateien_Downloads/Steuern/Merkblatt_Gutachtenerstellung_gem_38_Absatz_4_LGrStG_bf.pdf |
| Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag | Hierzu wenden Sie sich bitte an das Finanzamt, Kontaktdaten finden Sie auf den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheiden. |
| Hebesatz, festgesetzte Grundsteuer und Grundsteuerbescheid |
Die Gemeinde hat für Fragen zum Hebesatz und der festgesetzten Grundsteuer folgende E-Mail-Adresse eingerichtet: grundsteuer(at)jettingen.de. Wir bitten um Verständnis, dass wir keine Fragen zu den zugrunde gelegten Bodenrichtwerten, Grundsteuerwerten und Grundsteuermessbeträgen beantworten können und bitten Sie, sich in diesen Fällen an die oben genannten Kontaktstellen zu wenden. |
8. Wo kann Einspruch bzw. Widerspruch eingelegt werden?
Wenn es um die Zurechnung eines Grundstücks (Eigentumsverhältnisse), den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag geht, müssen Einsprüche gegen den Grundsteuerwertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid direkt beim Finanzamt eingelegt werden. Ein zusätzlicher Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist in einem solchen Fall nicht notwendig, da wir im Falle der Abhilfe durch das Finanzamt automatisch verpflichtet sind den Grundsteuerbescheid ebenfalls zu ändern.
Nur wenn die Angaben im Grundsteuerbescheid der Gemeinde von den Grundlagenbescheiden des Finanzamts abweichen, wäre ein Widerspruch bei der Gemeinde erforderlich.
